نگرش امروز – بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به ویژه پس از شیوع ویروس کرونا در سایه نبود سیاست واحد و مشخص برای کنترل این بازار لجام گسیخته، رشد سرسام آوری را تجربه کرد و علی رغم اجرای طرح‌های مختلف هنوز نابسامان و بی ثبات است در همین راستا به بررسی دو مورد از عوامل موثر بر این افزایش قیمت نظیر تعیین نرخ‌های دستوری برای کنترل بازار اجاره مسکن و سوداگری برخی دفاتر مشاوران املاک می‌پردازیم.
شکست طرح‌های قیمت‌گذاری دستوری برای کنترل بازار اجاره‌بها/ مستاجران به ناچار با قیمت‌های خارج از عرف موجران کنار می‌آیند
ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور حمایت از مستاجران دو مصوبه مهم شامل تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها برای شهر تهران و اعطای وام ودیعه مسکن تصویب کرده است اما با توجه به بررسی های میدانی خبرنگار خانه ملت، اجرای این مصوبات و سیاست‌های دستوری شکست خورده و نه تنها تاثیر مثبتی بر کنترل اجاره بها نداشته بلکه موجب شده موجران با سوءاستفاده از این بحث، تا ۷۰ میلیون تومان به رقم ودیعه مسکن واحدهای مسکونی مصرفی و کوچک متراژ خود، اضافه کنند. از طرفی مستاجران نیز به ناچار برای فرار از شرایط کرونایی تمایلی به جابه جایی نداشته و به ناچار با قیمت‌های پیشنهادی موجران که اغلب بیش از ۲۵ درصد مصوب کنار می‌آیند.
دست اندازسازی بانک ها برای پرداخت وام ودیعه مسکن
از سوی دیگر هم دریافت وام ودیعه مسکن به دلیل موانع مختلفی که بانک‌ها در برابر متقاضیان قرار می‌دهند، از سختگیری در شراط ضامنین تا نبود سیاست واحد در اعطای وام، مستاجران را با مشکل جدی روبرو کرده است.
بر اساس اعلام بانک مرکزی، شهریور ۱۴۰۰ نرخ رشد سالیانه اجاره بها در تهران ۴۲٫۸ درصد و در کل کشور ۴۵٫۷ درصد بوده است؛ در حالی که ستاد کرونا امسال نیز مانند سال گذشته سقف مجاز افزایش در تهران را ۲۵ درصد، در دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین کرده بود. این افزایش قیمت نشان دهنده عدم تاثیر مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای کنترل بازار بوده است. بی تردید رکود در بازار مسکن در قابل جهش نرخ اجاره بها بروز پیدا کرد به نحوی که مالکانی هم که از قبل واحدهای خود را اجاره داده بودند اجاره‌ها را بعضا تا دو برابر سال قبل تعیین کردند.
به عنوان مثال در منطقه تهران نو پایتخت، مالک واحد ۷۲ متری در طبقه چهارم، که از آسانسور و پارکینگ برخوردار نیست و از عمر بنا نیز ۲۰ سال می گذرد، نرخ اجاره بها سال آتی را به میزان ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه با ۳٫۵ میلیون تومان اجاره تعیین کرده است در حالی که اجاره این واحد مسکونی سال گذشته به میزان ۶۰ میلیون ودیعه و ۲میلیون تومان اجاره بوده است. همچنین در منطقه تهرانپارس برای واحد ۸۵ متری، ۷ ساله دارای پارکینگ و آسانسور ۲۰۰ میلیون ودیعه با اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان تعیین شده که رشدی بیش از ۴۰ درصد نسبت به سال گذشته داشته است.
از طرفی ستاد ملی مقابله با کرونا طی مصوبه تعیین کرده است که اجاره نامه‌های به صورت خودکار یک سال تمدید شود و در صورتی که مستاجران به وظایف خود عمل کرده باشند شورای حل اختلاف حکم تخلیه به مالک نخواهد داد اما مالکان به بهانه‌های مختلف این مصوبه را نیز دور زده و از اجرای آن طفره میروند. به عنوان مثال اکثر موجران ادعا می‌کنند که خودشان می‌خواهند ساکن شوند تا با این ترفند مانع از مقاومت مستاجران برای تمدید قرار داد خود شوند.
شرایط وام ودیعه مسکن باید تسهیل شود
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به مشکلات متعدد مردم برای دریافت وام ودیعه مسکن، گفـت: مشمولان وام ودیعه مسکن عموما از اقشار کم درآمد جامعه بوده که متاسفانه برای دریافت این وام با مشکلات مختلفی رو برو می‌شوند. یکی از این مشکلات که به گفته بسیاری از مدیران عامل بانک‌ها؛ ۹۰ درصد متقاضیان با آن دست و پنجه نرم می‌کنند معرفی دو ضامن رسمی است که بالای ۱۰ سال سابقه کار داشته باشند و ۵ سال هم از موعد بازنشستگی وی باقی مانده باشد لذا لازم است با رایزنی وزارت راه این مورد اصلاح شده و شرایط دریافت وام برای مردم تسهیل شود.
وی اضافه کرد: یکی دیگر از مشکلات متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن نبود رویه یکسان در بانک‌های عامل است به عنوان مثال علی رغم اینکه در سامانه ثبت نام برای وام ودیعه، ذکر شده که تاریخ انعقاد اجاره‌نامه واحد مسکونی باید بعد از تاریخ یکم مهرماه سال گذشته باشد اما اکثر بانک‌ها تنها اجاره نامه هایی را معتبر و مناسب دریافت وام می‌دانند که در نیمه اول سال ثبت شده باشد و با این روش بخش عمده از متقاضیان را از چرخه دریافت وام حذف می‌کنند. وام ودیعه مسکن برای کاهش مشکلات مردم در نظر گرفته شده اما در سایه خلاء نظارتی و نبود دستور عمل واحد اجرایی برای بانک‌ها، مستاجران با گرفتاری جدیدی رو برو شدند و به ناچار در شرایط شیوع ویروس کرونا باید از بانکی به بانک دیگر مراجعه کنند.
طمع کسب سود؛ عامل محرکه بنگاه‌ها برای دامن زدن به افزایش قیمت مسکن
یکی دیگر از عوامل اصلی نابسامانی در بازار اجاره نحوه فعالیت دفاتر مشاوران املاک است، با توجه به اینکه سود مشاوران املاک از درصدِ حق کمیسیون اجاره نامه هاست، لذا آنها تمایل دارند تا قیمت‌ها را افزایش دهند از این رو برای کنترل بازار اجاره باید ساختار عملکرد مشاوران املاک مورد بازبینی قرار گرفته و نقش مشاوران املاک را در قیمت‌سازی و دامن زدن به افزایش قیمت‌ها حذف شود. زمانی که مشاوران املاک از افزایش قیمت، سود نبرند و به گونه ای برنامه ریزی شود تا از ثبات قیمت و افزایش معاملات سود ببرند، واسطه گری و دلالی کاذب کاهش یافته و بازار اجاره نیز کنترل می شود، در همین راستا کمیسیون عمران مجلس برای ساماندهی به فعالیت مشاوران املاک طرحی را در دستورکار خود قرار داده تا ضمن کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی، شیوه دریافت حقِ کمیسیون آنها را نیز تغییر داده تا به نرخ مسکن وابسته نباشد.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی به نرخ مسکن موجب شده برخی از بنگاه‌ها با فعالیت غیر مسئولانه، سفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن در محله‌ها دامن می‌زنند و این افزایش علاوه بر رشد قیمتی بوده که در سراسر کشور رخ می‌دهد.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی، با اشاره به ضرورت ساماندهی نحوه فعالیت بنگاه‌های معاملاتی و نظارت بر آنها تصریح کرد: هیچ مسئولیتی برای بنگاه‌های معاملاتی در قبال دریافت حق الزحمه تعیین نشده و آنها تنها ثبت کننده معاملات هستند که در دفاتر ثبت اسناد هم امکان پذیر بوده و هیچ نقش و مسئولیتی در اختلافات میان موجر و مستاجر، احراز هویت مالکان، خریداران، وضعیت و کیفیت ملک و زمین ندارند.
حال با توجه به اقدامات مجلس شورای اسلامی در زمینه تصویب قانون جهت اخذ مالیات از خانه‌های خالی و عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار، قانون جهش تولید و تامین مسکن برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی و آغاز بررسی طرح‌هایی در خصوص ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک و ساخت خانه‌های ارزان قیمت توسط شهرداری‌ها تمامی شرایط فراهم شده تا دولت این وضعیت را سامان دهد، البته اهتمام رئیس دولت و وزیر راه و شهرسازی برای جبران عقب ماندگی‌های حوزه مسکن، روزنه امیدی را در دل مستاجران و اقشار کم درآمد فاقد مسکن ایجاد کرده که با عملیاتی شدن برنامه‌ها و تاثیر آن در بازار روز به روز بیشتر می‌شود.
